ベンタス（VTR）株2015Q3決算 - Invest Shift 株式投資ブログ

ベンタス（VTR）2015Q3決算カンファレンスコール

ヘルスケア関連のREITに投資する会社です。
寿命が延び、高齢者が増える中で業績は安定するのではないでしょうか。
今年は下落してきましたがそれでもPER40倍程度あります。

サマリー
・コンセンサスEPS予想は$1.06のところ、$1.16
・Q3のNOI成長はYonYで4.3%
・既存資産ベースのNOI年間成長予想は3.5～4%とし、2.5～3.5%から引き上げ

株価の動き

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Debra Cafaro - Chairman and Chief Executive Officer

最初に申し上げておきますが、Ventas はさらに良く、強く、速く成長している会社で、素晴らしい価値を提供し続けます。さらに質の高いポートフォリオをそれぞれのリーダーが運営し、資産タイプは5つあります。ポートフォリオはいくつかの成長分野に分かれていて、多様で弾力性があります。チームは素早くエネルギッシュで、高い成果を上げています。Ventasの従業員を代弁し、戦略と進展度合いと予想を11/10のInvestor Day に発表するのを楽しみにしています。

今日はこのVentasを差別化したすばらしいQのハイライトを報告し、競合との差を示します。驚くべきことは、Ventasの規律をもったチームは2つの価値を創造し、記録的なタイミングで予想を超えたことです。しかも安定した結果をもたらしながらです。

Q3の調整済FFOPS（Funds From Operation Per Share：一株あたりの不動産賃貸キャッシュフロー）は1.09ドルで、前年のQより7%増加しています。このQの終わりに、年間ガイダンスを調整済FFOPSと既存店ベースのキャッシュフロー成長を上方修正できるのを喜んでいます。高品質の多様なポートフォリオはそれぞれのセクターを率いる20人の運営者に運営され、高パフォーマンスをあげています。

ポートフォリオの指標はマーケットで最高のものです。例えば、プライベート資産のNOI（Net Operating Income：営業純利益）への寄与は83%で、ポストアキュート（亜急性期）の質は75%です（？）。また300億ドルの企業価値、多様性、財務的な強さ、高品質な高齢者向け住居ポートフォリオやクラスで最高のMOB（Medical Office Buildings）フランチャイズを保っています。

投資という観点からは、Ardent Hospital への投資を完了したのが良いニュースです。13億ドルを三つのマーケットの高品質なヘルスケア資産に投資し、そこではArdentはかなりのシェアを持っています。レバレッジなしの利子収入はコスト計算前で8%で、計算後は7.5%です。

Ardent のオーナーシップグループはArdentの強い財務と成長性を維持します。現在の予想EBITDA比率は2倍弱です。重要なのは、Ardentはすばらしい運営をしていて、Q3の業績がよかったことです。Q3ではArdentは予想範囲の成長率で前年比数%半ばで成長しています。また、主要パフォーマンス指標でQ3はプラスのトレンドです。

Ardentと一緒に成長していけると考えるのは、プラットフォームが拡張でき、オーナーシップグループのヘルスケアに関する経験があるからです。すでにいくつかのプロジェクトでArdentが拡張するのをサポートし、それは電位差なしのスキャニング（？）部門や新しい診療所の建築を含みます。

最後に、Ardentへの投資の結果としてQuality Health Systemからの問い合わせが増加し、内容としてはどのようにVentasが成長をサポートし、患者と医者によりよいサービスをし、より効率的になれるのかというものでした。

他の資産クラスを見てみましょう。引き続きある程度の資本を再開発投資に向けています。再開発投資はすばらしいリスク調整済リターンをあげていて、ポートフォリオはすごく成長し、顧客はマーケットシェアを拡大しています。

実行中のプロジェクトは、Atria再開発、Connecticut community、Edina, Minnesota Brookdale communityがあります。近頃San Francisco と Palm Beach Countyにおいてハイエンドシニア向け住宅開発に出資することを決めました。両方とも、当社はジョイントベンチャーの20〜25％分の管理パートナーです。Atria は両方の完成したコミュニティーを管理し、安定した配当を得てそれは9%を超えるでしょう。

Q3の他のハイライトとしては、ローカルのケア事業者が運営しているSkilled Nursing Facilitiesのスピンオフで、税引前で43億ドルの価値があります。この取引で資本コストを改善し、Ventas一株あたりCCP（Care Capital Properties）株の価値として8.51ドルを配分でき、現金にすると13億ドルになります。スピンオフ後は、Skilled Nursing Facilities は営業収入の4%だけになり、残りは長期パートナーのKinder Healthcareに運営されます。

このスピンオフに加えて、資産売却を行い、ローンの払い戻しで7億ドルを受け年、2015年の売却総額は50億ドル程度になりました。キャピタルマーケットの点からすると、機会を狙い、効率的にして、高いボラティリティや供給過剰を避けました。

Bobが詳細を説明しますが、流動性は十分で信用力は強力です。投資の点からすると、年度の始めから52億ドルの買収を行いました。利率は低く、キャッシュフロー資産への入札は高く、歴史的に見て期待利回りが低い中、今Qは取引額が大きかったです。

つまり、これが意味しているのは、bid-ask スプレッドが拡大し、特定の資産に対して売出期間が長くなりそうだということです。価値を産み出す投資決定を重視し、資本コストへのフォーカスし、投資マーケットに規律をもって望みます。

明確な戦略を実行しています。過去に何回も行ったように、マーケットの先頭に立ち、投資を行い、パートナーを選定し、ヘルスケア資産のポートフォリオを構築していきます。

業績は好調です。戦略を実行して成長を継続し、チームを活躍させ、パートナーと協働しスケールさせ洗練させていきます。

Robert Probst - Executive Vice President and Chief Financial Officer

Q3のポートフォリオのパフォーマンスから始めましょう。特に補足しない限り、ポートフォリオパフォーマンスは8月半ばにスピンオフしたCCPの資産を除いています。

Q3のパフォーマンスは素晴らしく、NOI成長はYonYで4.3%でした。トリプルネットリース資産は総NOIの45%を占めていて、Q3の成長を牽引しました。511のトリプルネット資産のキャッシュNOIは5.7%増加しました。

既存店NOI成長は2014年10月に公開した48Kindered資産の0.015億ドルの賃料増加によります。この公開分の調整後でも、2015のトリプルネット既存店NOI成長は3.4%でCCPのスピンオフ後でも高成長が続いていることを示しています。

トリプルネットリースのキャッシュフローカバレッジは1.6倍でした。全体としてはトリプルネットのキャッシュフローパフォーマンスは3.5%成長しています。シニア向け住宅のポートフォリオの過去12ヶ月のカバレッジは1.3倍でした。Skilled NursingのカバレッジはCCPのスピンオフ後に1.8倍から2倍に改善しました。

SHOPに移りましょう。239資産のNOIはYonYで3.2%増加しました。安定したQでしたが、やや予想を下回りました。コアマーケットはアウトパフォームしていて、NOI成長率が好調ですが、全体のパフォーマンスとしては個別の資産特有の問題や、供給の制約によって影響を受けました。

NOIパフォーマンスは好調です。ニューヨークにある最大のMSAのNOIは7％近く成長していて、Los Angeles, Boston , San Jose も成長しています。全体としては、ポートフォリオの60%以上を占めるコアマーケットは成長のためのエンジンとなっています。Cape Codなどの第三のマーケットでのさらなるNOI成長や開発の利回りは調子が良いです。

チャレンジについては、Chicago, Atlanta and Jacksonvilleの資産特有の問題が全体NOI成長を1.5%分足を引っ張りました。この問題に取り組んでいます。また、特定のマーケットは商圏に昨年新しくオープンした建物に影響を受けました。例えば、HoustonやRileyです。NOIの5%以下が供給プレッシャーにあっています。

新規建設においては、方法を洗練させ、供給インパクトを抑え、人口密度によってリース資産の7及び3マイルの商圏を結合しています。ポートフォリオの17%以上はNICデータによると供給過剰にはなっていません。このような背景で、Ventas とSHOPオペレーターはマーケット全体にわたってパフォーマンスを出そうとしています。

特に、オペレーターとAtriaのすばらしいパフォーマンスに注目して下さい。SHOP
NOI の2/3程度で、Atriaは確実にすばらしい予想ラインを提示し実行しています。2015にも、11/10のInvestor Day はAtria 本社で行われます。この日は投資家及び、Atria の質とパフォーマンスを支えるオペレーションも活気付けるでしょう。

Lillibridge MOB 事業です。Q3では359資産のNOIは0.95億ドルで、YonYで38%の増加でした。既存資産での成長と、1月に追加した83資産が牽引しました。274資産のキャッシュフロー成長はYonYで3.1%でした。

賃貸料が2.6%あがったのと、費用のコントロールで増加し、占有率が減少したので相殺されました。既存資産では占有率はQ1から増加していて、Q3では0.1%増加して92.5%となりました。MOBポートフォリオは安定したパフォーマンスと成長を続けています。

財務です。FFOパフォーマンスはしっかりしていて、FFOガイダンスの年間レンジを引き上げています。同様に年間の既存資産のキャッシュフローガイダンスも引き上げています。財務パフォーマンスはReportedとComparableがあります。Reportedは2015/8/17までのCCPの資産を含んでいます。

Comparable は今Qと前Qを2014/1/1に完了したCCPのスピンオフを調整しています。Comparable はパフォーマンスに関してちゃんとした比較ができるでしょう。

Q3では標準化FFOは3.65億ドルで、一株あたりは1.9ドルでした。Comparable では標準化FFOは0.98ドルで、QonQで7%増加しています。QonQでの確実な成長は、買収と既存資産のNOIの4.3%成長が原因です。これらの成長要因は年度開始からの6.83億ドルの資産売却で相殺されています。これは前のカンファレンスコールから0.9億ドル増加しています。

2015の年間ガイダンスです。標準化FFOPSのガイダンスを引き上げ、レンジを絞り、4.43～4.46ドルとし、YonYでは7～8%の成長になります。新ガイダンスは前のガイダンスの4.39～4.45ドルに対して0.25ドル中間点を引き上げています。

既存資産ベースの年間NOI成長予想は3.5～4%とし、2.5～3.5%から引き上げます。既存SHOP NOIを2～3%とし、年度開始からの2.6%とあわせます。トリプルネット資産の成長は5.5～6%とし、MOBはレンジを狭くして2.5～3%とします。このガイダンスには買収や株式発行や資産売却は含まれていません。